Как бързо да прекратите частната ипотечна застраховка (2025 г.)

Частната ипотечна застраховка (PMI) е тихата линия във вашето изявление, която защитава кредитора, а не вас, когато първоначалната ви вноска е била под 20%. Добрата новина: PMI рядко е постоянен. С ясен план можете да го анулирате и да пренасочите тези пари към главница, спестявания или ремонти.

Това ръководство ви показва как да анулирате PMI стъпка по стъпка. По този начин можете да спрете да плащате по-рано и да избегнете често срещани проблеми, които държат кредитополучателите блокирани с месеци.

Ще започнем с основите. Той включва какво означава "собствен капитал", как да се изчисли стойността на заема към стойност (LTV) и кои заеми отговарят на условията. След това ще разгледаме четири начина за премахване на PMI. Имате няколко опции за премахване на PMI.

• Можете да заявите премахване, когато LTV достигне 80%.
• Процесът ще приключи автоматично, когато вашият LTV достигне 78%.
• Можете да анулирате по-рано с нова оценка.
• Можете също така да рефинансирате в конвенционален заем без PMI.

Ще получите контролни списъци, писмо за анулиране, което можете да копирате и поставите, телефонен скрипт и лесна математика за рентабилност. Това ще ви помогне да решите дали малка главница "top-off", преработка, оценка или рефинансиране е най-добрият вариант за вас.

Съществуват четири лесни начина за премахване на PMI от конвенционална ипотека:

• Заявете анулация при 80% LTV. Когато салдото по заема ви достигне 80% от стойността на имота, можете да помолите обслужващия си служител да премахне PMI.
• Оставете го да прекрати автоматично при 78% LTV. Ако в момента сте на плащания, PMI трябва да спадне въз основа на първоначалния ви амортизационен график.
• "Анулирайте по-рано с нова сума." Ако стойността на вашия дом се е повишила (пазарни печалби или ремонти), одобрената оценка може да се окаже 20% собствен капитал по-рано.
• Рефинансирайте заема си, за да премахнете PMI. Ако цялостната математика превъзхожда чакането - след разходите - refi може да елиминира PMI незабавно.

Това ръководство ви показва ясно всяка стъпка. Той включва контролни списъци, писмо за копиране и поставяне, скрипт за обаждане и лесни съвети по математика. По този начин няма да пропуснете никакви спестявания.

Какво е PMI – и защо не е завинаги

Частната ипотечна застраховка е застрахователна премия, която плащате по конвенционални заеми, когато първоначалната ви вноска е под 20%. Той защитава кредитора, ако не платите. Това не ви защитава.

Добрата новина е, че PMI обикновено е временен. След като имате достатъчно собствен капитал и отговаряте на условията на обслужващия си служител, можете да го премахнете. Тези условия включват добра история на плащанията, заетост и липса на младши залози.

PMI може да бъде структуриран по няколко начина:

• Месечно плащано от кредитополучателя (най-често срещано): прехвърля, когато достигнете целта за собствен капитал и отговаряте на условията.
• Единична или разделена премия: платили сте по-голямата част или всичко предварително, така че може да няма месечен ред за анулиране.
• Кредиторите включват разходите в по-висок лихвен процент за ипотечна застраховка, платена от кредитора (LPMI). Няма какво да се "анулира" - обикновено премахвате разходите, като рефинансирате нов заем без LPMI.

Правилата за държавно подкрепени заеми се различават (повече за FHA/USDA/VA по-долу).

Преди да действате

Прегледайте този кратък списък, за да не губите време:

• Обитаван от собственика: Повечето обслужващи хора изискват домът да бъде основното ви жилище, за да анулирате.
• История на плащанията: Няма скорошни 30-дневни закъснения; много от тях изискват 12 месеца навременни плащания.
• Без младши залози: Ако имате HELOC/втора ипотека, може да се нуждаете от субординация или изплащане, за да отговаряте на условията.
• Адекватна стойност означава, че първоначалната стойност не е намаляла. Това също означава, че настоящата стойност позволява ранно отстраняване чрез оценка.

Някои политики за ранно преместване се нуждаят от минимално време у дома. Обикновено продължителността е от 2 до 5 години, освен ако подобренията не увеличат стойността.

Събирайте тези предмети, докато вървите:

• Вашето последно извлечение за ипотека
• Амортизационен график или история на заема
• Доказателство за заетост (като документ за самоличност или сметка за комунални услуги)
• Застрахователна декларация
• Данъчен запис
• Всякакви разписки или снимки на подобрения

Заявка за премахване при 80% LTV

Защо работи

Можете да поискате анулиране на PMI. Възможно, когато главницата ви достигне 80% от първоначалната стойност на имота. Тази стойност обикновено е покупната цена или първоначалната оценка. По-рано от 78% автоматично изключване, това може да спести месеци премии.

Подробни

1. Намерете вашата 80% дата. Проверете графика си за амортизация, за да видите месеца, в който ще преминете 80%, или го ускорете. Ако сте близо до лимита, покажете как еднократното плащане на главницата може да помогне. Използвайте калкулатор за премахване на PMI, за да намерите точния месец и възможните спестявания.
2. Обадете се на обслужващия си за контролния списък. Попитайте каква оценка приемате. Това може да бъде автоматизиран модел, мнение за цената на брокера или пълна оценка.
3. Също така попитайте за правилата за подправки. Научете какви документи са им необходими и къде да изпратят писменото си искане.
4. Подгответе пакета си. Моля, включете придружителна бележка с номера на вашия кредит. Също така добавете декларация за обитаване на собственика, скорошни изявления и застрахователни документи.
5. Включете данъчни документи и оценка, ако е необходимо. Ако използват първоначалната ви стойност и трябва да потвърдят "няма отказ", ще ви кажат как я потвърждават.
6. Изпратете писмено искане. Стремете се да изпратите няколко седмици преди изчислената дата на 80%, така че процесът да завърши точно когато отговаряте на условията.
7. Проследявайте ежеседмично. Съхранявайте датирани бележки за обаждания и имейли, докато не получите писмено потвърждение за датата на анулиране.

Копирайт и поставяне на писмо за анулиране

Относно: Искане за анулиране на ЧЗО — Заем #[XXXX]

Уважаеми [име на обслужващия служител],

Аз съм получател на заем #[XXXX] на адрес [Адрес на имота]. Текущото ми основно салдо е [$X].

Това означава, че моят заем към стойност е 80% или по-нисък. Твърдението се основава на [първоначална стойност / прикачена оценка]. Имотът е основното ми жилище и плащанията са текущи.

Съгласно Закона за защита на собствениците на жилища и вашите насоки, искам анулиране на PMI в сила от датата на допустимост. Включени: [доказателство за заетост, застраховка, данъчни записи, оценка, ако е необходимо].

Моля, потвърдете получаването и датата на влизане в сила в писмена форма.

Искрено

[Вашето име] | [Телефон] | [Имейл]

Професионален съвет: Ако сте, да речем, 80,3%, малко еднократно плащане на главницата може да ви наклони под 80% и да спре PMI веднага.

Оставете PMI да прекрати автоматично при 78%

Ако предпочитате проста опция, PMI автоматично ще приключи. Това се случва, когато балансът ви достигне 78% от първоначалната стойност. Вашият заем трябва да е актуален, за да е това вярно. Недостатъкът е очевиден - вероятно ще плащате на PMI за допълнителни месеци, които бихте могли да избегнете, като поискате 80%.

Най-малкото попитайте обслужващия си служител за графика за прекратяване на PMI. Маркирайте датата в календара си и проверете дали тя приключва навреме.

Анулирайте по-рано с нова оценка или AVM

Ако пазарната стойност на дома ви се е повишила или сте направили реални подобрения, понякога можете да премахнете PMI по-рано. Възможно чрез използване на прагове на текущата стойност. Общи насоки (те варират в зависимост от обслужващия и инвеститора):

1. Ако сте притежавали дома от 2-5 години, може да се нуждаете от ≤75% LTV въз основа на нова оценка.
2. Ако го притежавате повече от 5 години, можете да отговаряте на условията за ≤80% LTV върху новата стойност.
3. Документираните подобрения понякога могат да позволят изключения в тези времеви прозорци.

Подробни

1. Попитайте каква оценка е приемлива. Някои обслужващи компании ви позволяват да използвате автоматизиран модел на оценка (AVM) или мнение за цената на брокера (BPO). Други се нуждаят от пълна оценка, която трябва да поръчате чрез техния одобрен канал.
2. Предварително квалифицирайте стойността. Изтеглете реалистични композиции; подреждане на разрешителни, разписки и снимки за надстройки (кухня/баня, покрив, прозорци, енергийни системи). Подобрения, които поддържат състоянието, може да не се броят; тези, които добавят използваемо пространство или ефективност, често го правят.
3. Подредете оценката по правилния начин. Използвайте процеса на обслужващия си служител – не работете на свободна практика на собствения си оценител, освен ако той не го разреши, или може да го отхвърли.
4. Изпратете заявката си за преместване с оценката и стандартните документи. Ако стойността е кратка, можете да се обжалвате с по-силни композиции или да изчакате да приключат нови продажби в близост и да опитате отново.

Рефинансиране в заем без PMI

Рефинансирането може незабавно да изтрие PMI, ако новият ви размер на заема е ≤ 80% от одобрената ви стойност. Това може да намали вашата ставка и плащане. Може също така да промени срока ви или да отключи теглене. Внимавайте с тегленето, тъй като това може да повиши LTV и да върне PMI.

Как да разберете дали refi побеждава чакането

1. Спестявания от изчисления спрямо разходи. Пребройте новата главница и лихва, всяка промяна на лихвения процент и общите разходи за приключване (точки, иницииране, заглавие, оценка, предплатени разходи).
2. Месеците на рентабилност са равни на общите разходи, разделени на месечните спестявания. Ако планирате да останете по-дълго от точката на рентабилност, рефинансирането може да е по-добър избор. Това важи дори ако настоящият ви процент не е значително по-висок.
3. Помислете за LPMI и FHA: Ако текущият ви заем има вграден MI, платен от кредитора, или сте в заем FHA с дълготраен MIP, рефинансирането към конвенционален заем без PMI може да се изплати бързо.

Изпълнете бързи "какво ако" с калкулатор за автоматично рефинансиране, за да сравните "запазете заема и анулирайте на 80%" с "рефри сега без PMI".

Стратегия за допълнително плащане и преработване

Не винаги се нуждаете от пълно рефинансиране, за да ускорите премахването на PMI:

• Целева допълнителна главница: Изпратете еднократна сума с инструкции да се прилага само за главницата.
• Преработване на заема: След еднократно плащане някои обслужващи лица ще преизчислят месечното ви плащане. Те начисляват малка такса за тази услуга.

Системата ще базира новото ви плащане на по-ниския баланс. Лихвеният процент и датата на падежа ще останат същите. Recast може да ви помогне да преминете 80% LTV и да се насладите на по-ниско месечно плащане без разходи за ремонт.

За да видите как допълнителното плащане влияе на вашия заем всеки месец, използвайте калкулатор за обратна амортизация. Този инструмент показва колко бързо можете да достигнете границата на PMI.

Държавно обезпечени заеми: FHA, USDA и VA

Тези кредити не използват "PMI" по един и същи начин, така че правилата за премахване се различават:

1. FHA: Плащате ипотечна застрахователна премия (MIP). В зависимост от номера на делото, датата и първоначалната вноска, MIP може да бъде за целия срок на кредита. Много кредитополучатели го премахват чрез рефинансиране в конвенционален заем, след като изпълнят изискванията за кредит, доход и собствен капитал.
2. USDA: Има гаранционна такса, която плащате предварително, и годишна такса. Тези такси работят по различен начин от PMI. Проверете дали конвенционалното рефинансиране е по-добро, след като имате достатъчно собствен капитал.
3. VA: Няма месечен PMI. Повечето кредитополучатели плащат еднократна такса за финансиране. Някои увреждания, свързани с услугите, и други изключения премахват тази такса. Ако планирате покупка или refi на VA, преценете общото въздействие върху разходите с калкулатор за такса за финансиране на VA.

Инвестиционни имоти и втори домове

Очаквайте по-строги стандарти за преместване за неосновни жилища – често по-ниски цели за LTV, пълна оценка и безупречна история на плащанията. Ако избирате между "изплащане, оценка или рефи", проверете ефекта на паричния поток от премахването на PMI. Използвайте калкулатор за възвръщаемост на инвестициите на имоти под наем, за да видите как се променят месечните числа преди и след.

Телефонен скрипт, който можете да четете дума по дума

"Здравейте, питам за премахване на PMI за заем #[XXXX] на [адрес на имот]."

С актуализираната оценка моят LTV е около 80%, което ме прави допустим.

Какви методи за оценка приемате? Използвате ли AVM, BPO или цялостна оценка? Кой инициира процеса? Какви правила важат за подправките или историята на плащанията?

Какви документи се нуждаете от мен и какъв е очакваният срок, след като изпратя?"

Използвайте това обаждане, за да получите правилния адрес за поща или качване за вашата заявка. Можете също така да потвърдите всеки процес на оценка, от който се нуждаете.

Три примера от реалния свят

Ранно анулиране чрез малко допълване

Баланс $324,000 при първоначална стойност $400,000 = 81% LTV. Кредитополучателят плаща $4,000 на главницата, увеличавайки LTV до 80% и подава пакета за заявка.

Следващият цикъл на отчети приключва PMI. Спестете $165 месечно. Изплащането в брой е след 24 месеца от спестяванията на PMI. Спадът на лихвените проценти и рефинансирането по-късно ще го направят по-бърз.

Премахване въз основа на признание

Купете къща за $380 000 с 5% първоначална вноска. След две години и надграждане на кухнята от среден клас, компаните поддържат $430,000.

Баланс $356,000, нов LTV ~82,8%. Кредитополучателят плаща еднократна сума от 11 000 долара, за да достигне 80% от текущата стойност, а кредиторът премахва PMI в рамките на 30 дни. Спестете $190 месечно; възстановете се за 58 седмици.

Refi побеждава чакането

Текущ заем $420,000 при 6,25% с $210 PMI. Нова оферта за рефинансиране при 5,5% включва разходи от $6,000 и актуализиран баланс при 80% LTV. Плащането спада с $235/месец, плюс PMI изчезва. Точката на рентабилност е приблизително 26 месеца; Кредитополучателят планира да остане 7+ години→ рефинансирането е изгодно.

Митове срещу факти

Мит: "PMI автоматично пада на 80%."

Факт: 80% е прагът на искането; 78% е автоматичната крайна точка.

Мит: "Трябва да рефинансирате, за да се отървете от PMI."

Факт: Не, ако можете да отговаряте на условията за премахване чрез 80% заявка или правила за оценка на текущата стойност.

Мит: "Всички оценки са еднакви."

Факт: Вашият обслужващ орган решава дали AVM/BPO е приемлив или се нуждаете от пълна оценка.

Мит: "Допълнителните плащания не помагат много."

Факт: Малкото, целево плащане на главницата може да доведе до LTV под 80% и да спре PMI месеци по-рано.

Заключение

Елиминирането на PMI не е въпрос на случайност – това е процес. Започнете, като се уверите, че изпълнявате най-важното. Трябва да сте актуални с плащанията, да притежавате дома и да нямате младши залогове.

След това изберете най-бързия и прост избор за вашите обстоятелства. Ако вашият LTV се доближи до 80%, поискайте анулиране на PMI. По този начин можете да спрете да го плащате месеци по-рано, отколкото да чакате 78% автоматично прекратяване.

Ако домът ви е поскъпнал или сте направили надстройки, вземете нова оценка. Той може да покаже текущата стойност и да помогне за елиминиране на PMI по-рано.

Когато числата се съберат, рефинансирането към конвенционален заем може да бъде много полезно. Това е особено вярно за LPMI или FHA MIP. Тази опция може да ви помогне да избегнете PMI и да спестите пари веднага.

Отнасяйте се към това като към кратък проект:

1. Изберете своя път (80% заявка, 78% автоматична, базирана на оценка или refi).
2. Направете изчисления (рентабилност, LTV и време за изплащане).
3. Сглобете пакета си (доказателство за заетост, извлечения, застрахователни/данъчни документи, оценка, ако е необходимо).
4. Изпратете писмото и проследете, докато не получите датата на анулиране в писмена форма.

Не забравяйте, че малките движения често имат най-голямата разлика. Целевото плащане на главницата може да ви тласне под 80% LTV. Навременната оценка може да намали месеците на PMI. Правилно структурираното преработване или рефинансиране може да нулира плащането ви и да премахне премията изцяло.

Използвайте калкулаторите, посочени по-горе, за да моделирате LTV, сроковете за плащане, сценариите за рефинансиране и дългосрочните разходи за минути. С ясен план и правилните цифри, PMI може да се промени от месечна тежест в реални спестявания. Това освобождава пари за следващата ви цел. Можете да го използвате, за да изплатите главницата, да финансирате ремонти или да изградите своя резерв за спешни случаи.