Poměr dluhu k příjmu (DTI)-hypotéka, auto, VA & FHA

Vypočítejte si své DTI (front-end & back-end) — vzorec, rozsahy a příklad

Zjistěte, co věřitelé hledají. Pochopte měření pouze bydlení a celkového dluhu. Zjistěte, jak zvýšit své šance na schválení. To platí bez ohledu na to, zda kupujete auto, získáváte úvěr na bydlení, používáte vlastní kapitál nebo investujete do pronájmu nemovitosti.

Spočítejte si svůj DTI

Zadejte svůj hrubý měsíční příjem a minimální splátky na bydlení, kreditní karty, auto, studentské a další půjčky. Získejte dvě hodnoty vedle sebe:

• Pouze pouzdro (front-end)
• Všechny dluhy dohromady (back-end)

Pak otestujte scénáře: přidejte budoucí platbu, splaťte zůstatek nebo změňte termín, abyste viděli, jak se procento pohybuje.

rozsahy DTI (obecné pokyny, nikoli pravidla pro věřitele)

Pouze bydlení: ~25–31 % bývá pohodlné

Všechny dluhy: ~36–43% běžně přijatelné; ~44–50 % může vyžadovat silné kompenzační faktory

Upisovatelé kontrolují celý soubor (úvěr, stabilitu příjmů, rezervy), nikoli pouze jedno číslo

Co znamená DTI

Váš DTI porovnává měsíční splátky dluhu s hrubým měsíčním příjmem. Věřitelé jej používají ke kontrole, jak pohodlně můžete vyřídit novou splátku vedle svých stávajících závazků. Nižší je obecně lepší, ale silné úvěry, hotovostní rezervy a stabilní příjem mohou kompenzovat vyšší číslo.

Příklad

Měsíční dluhy: 1 800

Hrubý měsíční příjem: 6,000

DTI = 1 800 ÷ 6 000 = 0,30 → 30 %

Příklad pouze pro bydlení: 1 200 ÷ 6 000 = 20 %; příklad celkového dluhu: 30 %

Jaký je dobrý poměr dluhu k příjmu?

Mnoho dlužníků se snadněji kvalifikuje, když náklady na bydlení tvoří malou část jejich příjmu. Celkové závazky by měly být rovněž zvládnutelné. Programy se liší a upisovatelé váží celý soubor – nejen jedno procento.

front-end vs back-end DTI

Front-end izoluje náklady na bydlení (jistina, úroky, daně, pojištění, poplatky za SVJ/byt).

Back-end zahrnuje bydlení plus opakující se závazky, jako jsou auto, studentské, osobní půjčky, minima kreditních karet a platby podpory.

Spropitné: Back-end ratio je často přísnějším omezením, protože počítá všechno – nejen hypotéku nebo nájem.

Jak věřitelé vnímají DTI podle typu úvěru

Financování automobilů

Spotřebitelé se často ptají na poměr dluhu k příjmu požadovaný pro půjčku na auto. Prodejci a banky chtějí zajistit, aby nová platba odpovídala ostatním účtům.

Někteří lidé rádi používají termín "poměr dluhu k příjmu" pro půjčky na auto. Dělají to při porovnávání kaptivních věřitelů s místními bankami.

Pokud již půjčku máte, kalkulačka refinancování půjčky na auto vám může ukázat možné úspory. 

• Je celková hodnota přibližně 45 % pro vozidlo vždy příliš vysoká? Někdy je to proveditelné se silným úvěrem a slušnou zálohou.
• Nejrychlejší páčka? Snižte ostatní minima (nejprve malé zůstatky) na volnou kapacitu.

Klasická hypotéka

Při plánování koupě domu se poměr dluhu k příjmu u hypotéky řídí tím, jak velká splátka bude pravděpodobně schválena. Chcete-li určit velikost svého nákupu a porovnat možnosti, použijte kalkulačku cenové dostupnosti domu.

Můžete také vyzkoušet kalkulačku Rent vs Buy. Užitečná je také kalkulačka RPSN hypotečního úvěru. Náklady vám může ukázat amortizační kalkulačka s dvoutýdenními platbami.

Nakonec použijte zbývající kalkulačku splácení hypotéky, abyste viděli skutečné náklady, rychlost splácení a úroky v průběhu času. Kalkulačka reverzní hypotéky může také pomoci starším majitelům domů později vyhodnotit akciové strategie.

Blízko vrcholu typického rozsahu? Větší záloha nebo silné rezervy mohou kompenzovat.

Před podáním žádosti? Vyhněte se otevírání nových obchodních linií nebo velkým nákupům.

FHA půjčky

Dlužníci s malou úvěrovou historií nebo malými zálohami se často dívají na poměr hypotečního dluhu FHA k příjmu. To jim pomáhá vidět, jak náklady na bydlení a celkové dluhy zapadají do pokynů. Váš věřitel může také zkontrolovat poměr dluhu k příjmu FHA. Vezmou v úvahu vaši úvěrovou historii, úspory a typ nemovitosti.

• Jak se zachází se splátkami studentských půjček na základě příjmu? Často, jak bylo zdokumentováno, přinášejí prohlášení.
• Co pomáhá okrajovým souborům? Solidní platební morálku a ověřené rezervy.

VA půjčky

Členové služby a veteráni se často ptají na dluh a příjem z půjčky na bydlení VA. Upisování se zaměřuje na velikost a umístění rodiny prostřednictvím testů zbytkového příjmu. Uvidíte také diskusi o poměru dluhu k příjmu VA s platební historií a stabilitou příjmů. Poměr dluhu k příjmu VA úvěru na bydlení připomíná žadatelům, že upisovatelé se dívají na celý obrázek, nejen na přísný limit.

• Proč reziduální příjem? Zajišťuje dostatečný cash flow po fixních závazcích.
• Hraniční případy. Pomoci může silná historie včasných plateb.

Investiční nemovitosti

U nákupů nájmů a strategií BRRRR věřitelé pečlivě zkoumají rezervy, leasingy a čisté peněžní toky. Poměr dluhu k příjmu u investičních nemovitostí je často spojen s přísnějšími pravidly, proto pečlivě plánujte.

• Bude se počítat předpokládané nájemné. Často část po předpokladech neobsazenosti/výdajů.
• Nejlepší příprava. Poskytněte nájemní smlouvy, doklady o tržním nájemném a jednoduchý formulář.

Studentské půjčky

Na dokumentaci záleží: s minimálními platbami, plány řízenými příjmem a odkladem se v různých programech zachází odlišně. Když vysvětlujete poměr dluhu studentské půjčky k příjmu, mějte připravené výpisy. Ty by měly ukazovat přesnou kvalifikační platbu.

• Odklad/shovívavost. Léčba se liší – potvrďte způsobilý způsob platby.
• Důkaz přinést. Aktuální vyjádření obsluhovatele a dokumentace plánu.

HELOC a půjčky na bydlení

Úvěr založený na vlastním kapitálu závisí na vaší kapacitě. Věřitelé posuzují poměr dluhu k příjmu HELOC pomocí vašich nákladů na bydlení a dalších závazků. Plánování poklesů cash-flow. Kalkulačka pouze úrokových plateb HELOC ilustruje, jak se měsíce pouze s úroky srovnávají s pozdějšími platbami s plnou amortizací.

• Snižují nyní pouze úrokové měsíce? Ano, ale počítejte s vyšší splátkou při amortizaci.
• Na čem ještě záleží? K dispozici polštář pro případ, že se sazby pohnou.

Pokud je vaše DTI vysoké

Někteří věřitelé nabízejí půjčky dlužníkům s vysokým poměrem dluhu k příjmu. To platí zejména v případě, že existují silné faktory, jako jsou úspory, dobrý kredit nebo příjem spolužadatele. Praktické způsoby, jak rychle vylepšit soubor:

• Vyřaďte malé zůstatky, abyste odstranili celá minima – použijte kalkulačku kreditní karty a vyberte nejrychlejší cestu (tento týden).
• Refinancujte nebo konsolidujte a snižte měsíční výdaje (1–3 měsíce).
• Zdokumentujte spolehlivé dodatečné toky příjmů (okamžité po ověření).
• Prozatím zvolte nižší kupní cenu nebo delší termín. Jakmile obdržíte schválení, můžete jej splatit rychleji.
• "Přidejte kvalifikovaného spoludlužníka, pokud to pro vaši situaci dává smysl."

Jak získat půjčku s vysokým poměrem dluhu k příjmům

Vyčistěte svou kreditní zprávu. Ujistěte se, že váš příjem je stabilní. Ušetřete si několik měsíců výdajů.

Poskytujte jasné dokumenty. Čím úplnější je váš soubor, tím snazší je pro upisovatele schválit jej se silnými stránkami.