Jak rychle zrušit soukromé hypoteční pojištění (2025)

Soukromé hypoteční pojištění (PMI) je tichá linie vašeho výpisu, která chrání věřitele – nikoli vás – kdykoli byla vaše záloha nižší než 20 %. Dobrá zpráva: PMI je zřídka trvalé. S jasným plánem jej můžete zrušit a přesměrovat tyto peníze na jistinu, úspory nebo renovace.

V tomto průvodci se dozvíte, jak zrušit PMI krok za krokem. Tímto způsobem můžete přestat platit dříve a vyhnout se běžným problémům, které drží dlužníky zaseknuté měsíce.

Začneme od základů. Zahrnuje, co znamená "vlastní kapitál", jak vypočítat poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a které úvěry splňují podmínky. Poté si projdeme čtyři způsoby, jak PMI odstranit. Máte několik možností, jak PMI odstranit.

• O odstranění můžete požádat, když váš LTV dosáhne 80 %.
• Proces se automaticky ukončí, když vaše LTV dosáhne 78 %.
• Můžete předčasně zrušit s novým odhadem.
• Můžete také refinancovat do konvenční půjčky bez PMI.

Obdržíte kontrolní seznamy, dopis o zrušení, který můžete zkopírovat a vložit, skript do telefonu a snadnou matematiku. To vám pomůže rozhodnout, zda je pro vás nejlepší volbou malé hlavní "top-off", přepracování, ocenění nebo refinancování.

Existují čtyři snadné způsoby, jak odstranit PMI z konvenční hypotéky:

• Požádejte o zrušení rezervace ve výši 80 % LTV. Když zůstatek vašeho úvěru dosáhne 80 % hodnoty nemovitosti, můžete požádat svého správce o odstranění PMI.
• Nechte jej automaticky ukončit na 78 % LTV. Pokud v současné době čerpáte splátky, PMI musí klesnout na základě vašeho původního amortizačního plánu.
• "Předčasné zrušení s novou částkou." Pokud hodnota vašeho domu vzrostla (tržní zisky nebo rekonstrukce), schválené ocenění může prokázat 20 % vlastního kapitálu dříve.
• Refinancujte svou půjčku a odstraňte PMI. Pokud celková matematika porazí čekání – po nákladech – může refi okamžitě eliminovat PMI.

Tato příručka vám jasně ukáže každý krok. Obsahuje kontrolní seznamy, dopis typu copy-paste, skript volání a snadné matematické tipy. Tímto způsobem vám neuniknou žádné úspory.

Co je PMI – a proč to není navždy

Soukromé hypoteční pojištění je pojistné, které platíte za běžné půjčky, když je vaše záloha nižší než 20 %. Chrání věřitele, pokud nezaplatíte. Nechrání vás.

Dobrou zprávou je, že PMI je obvykle dočasné. Jakmile budete mít dostatek vlastního kapitálu a splníte podmínky svého obsluhovatele, můžete jej odstranit. Mezi tyto podmínky patří dobrá platební morálka, obsazenost a žádná podřízená zástavní práva.

PMI může být strukturováno několika způsoby:

• Měsíčně placené dlužníkem (nejběžnější): odnímatelné, když dosáhnete kapitálového cíle a kvalifikujete se.
• Jednosměrné nebo rozdělené pojistné: většinu nebo celou částku jste zaplatili předem, takže se nemusí stát, že byste museli zrušit měsíční frontu.
• Věřitelé zahrnují náklady do vyšší úrokové sazby u pojištění hypotéky placené věřitelem (LPMI). Není co "rušit" – obvykle odstraníte náklady refinancováním na novou půjčku bez LPMI.

Pravidla pro půjčky kryté vládou se liší (více o FHA/USDA/VA níže).

Než začnete jednat

Projděte si tento krátký seznam, abyste neztráceli čas:

• Obývaný vlastníkem: Většina poskytovatelů služeb vyžaduje, aby domov byl vaším hlavním bydlištěm, aby mohli zrušit.
• Platební historie: Žádná nedávná 30denní zpoždění; mnoho z nich vyžaduje 12 měsíců včasných plateb.
• Žádné podřízené zástavní právo: Pokud máte HELOC/druhou hypotéku, možná budete potřebovat podřízenost nebo splacení, abyste se kvalifikovali.
• Adekvátní hodnota znamená, že původní hodnota se nesnížila. To také znamená, že současná hodnota umožňuje předčasné odstranění prostřednictvím odhadu.

Některé zásady předčasného odstranění vyžadují minimální dobu v domácnosti. Obvykle je doba trvání 2 až 5 let, pokud vylepšení nezvýší hodnotu.

Sbírejte tyto předměty za pochodu:

• Váš poslední výpis z hypotéky
• Harmonogram amortizace nebo historie úvěrů
• Doklad o obsazenosti (jako je průkaz totožnosti nebo účet za služby)
• Prohlášení o pojištění
• Daňový záznam
• Jakékoli účtenky nebo fotografie vylepšení

Požádat o odstranění s 80% LTV

Proč to funguje

Můžete požádat o zrušení PMI. Je to možné, když zůstatek vaší jistiny dosáhne 80 % původní hodnoty nemovitosti. Touto hodnotou je obvykle kupní cena nebo původní odhad. Dříve než 78% automatické ukončení může ušetřit měsíce pojistného.

Krok za krokem

1. Najděte si své 80% datum. Podívejte se na svůj amortizační plán a podívejte se na měsíc, kdy překročíte 80 % – nebo jej urychlte. Pokud se blížíte limitu, ukažte, jak vám může pomoci jednorázová splátka jistiny. Použijte kalkulačku odstranění PMI k nalezení přesného měsíce a možných úspor.
2. Zavolejte svému servisnímu technikovi pro kontrolní seznam. Zeptejte se, jaké ocenění přijímáte. Může to být automatizovaný model, cenový názor makléře nebo úplné ocenění.
3. Zeptejte se také na pravidla pro dochucování. Zjistěte, jaké dokumenty potřebují a kam mají vaši písemnou žádost zaslat.
4. Připravte si balíček. Přiložte prosím průvodní list s číslem vaší půjčky. Přidejte také prohlášení o obsazenosti vlastníkem, nedávné výpisy a dokumenty o pojištění.
5. Přiložte daňové doklady a případně ocenění. Pokud použijí vaši původní hodnotu a potřebují potvrdit "bez poklesu", sdělí vám, jak to ověřují.
6. Pošlete písemnou žádost. Snažte se odeslat několik týdnů před vypočítaným 80% datem, aby byl proces dokončen hned, jak se kvalifikujete.
7. Sledujte každý týden. Uchovávejte si datované poznámky o hovorech a e-mailech, dokud neobdržíte písemné potvrzení o datu zrušení.

Kopírovat a vložit dopis o zrušení

Předmět: Žádost o zrušení PMI – Půjčka #[XXXX]

Vážený [jméno servisora],

Jsem příjemcem půjčky na půjčku #[XXXX] na adrese [Adresa nemovitosti]. Můj aktuální zůstatek jistiny je [$X].

To znamená, že můj poměr úvěru k hodnotě nemovitosti je 80 % nebo nižší. Prohlášení je založeno na [původní hodnota / přiložené ocenění]. Nemovitost je mým hlavním bydlištěm a platby jsou aktuální.

V souladu se zákonem o ochraně majitelů domů a vašimi pokyny žádám o zrušení PMI s účinností k datu mé způsobilosti. Zahrnuto: [doklad o obsazenosti, pojištění, daňová evidence, ocenění v případě potřeby].

Potvrzení přijetí a datum odstoupení od smlouvy je nutné zaslat písemně.

S pozdravem

[Vaše jméno] | [Telefon] | [E-mail]

Profesionální tip: Pokud jste řekněme na 80,3 %, malá jednorázová splátka jistiny vás může dostat pod 80 % a okamžitě zastavit PMI.

Nechť se PMI automaticky ukončí na 78 %

Pokud dáváte přednost jednoduché možnosti, PMI se automaticky ukončí. To se stane, když váš zůstatek dosáhne 78 % původní hodnoty. Aby to byla pravda, musí být vaše půjčka aktuální. Nevýhoda je zřejmá – pravděpodobně budete platit PMI za další měsíce, kterým jste se mohli vyhnout tím, že byste požadovali za 80 %.

Přinejmenším se zeptejte svého servisního pracovníka na plán ukončení PMI. Poznamenejte si datum v kalendáři a zkontrolujte, zda končí včas.

Zrušit dříve s novým hodnocením nebo AVM

Pokud tržní hodnota vašeho domu vzrostla nebo jste provedli skutečná zlepšení, můžete někdy PMI odstranit dříve. Možné pomocí prahových hodnot aktuálních hodnot. Společné pokyny (liší se podle provozovatele a investora):

1. Pokud vlastníte dům 2–5 let, možná budete potřebovat LTV ≤75 % na základě nového ocenění.
2. Pokud jej vlastníte déle než 5 let, můžete mít nárok na ≤80 % LTV z nové hodnoty.
3. Zdokumentovaná vylepšení mohou někdy povolit výjimky v těchto časových oknech.

Krok za krokem

1. Zeptejte se, jaké ocenění je přijatelné. Někteří obsluhovatelé vám umožňují použít automatizovaný oceňovací model (AVM) nebo cenový názor makléře (BPO). Jiní potřebují úplné ocenění, které si musíte objednat prostřednictvím jejich schváleného kanálu.
2. Předem kvalifikujte hodnotu. Vytáhněte realistické kompozice; Seřaďte povolení, účtenky a fotografie pro vylepšení (kuchyň/koupelna, střecha, okna, energetické systémy). Vylepšení, která udržují kondici, se nemusí počítat; ty, které přidávají využitelný prostor nebo efektivitu, často ano.
3. Objednejte si ocenění správným způsobem. Použijte proces svého servisního pracovníka – nezaměstnávejte na volné noze svého vlastního odhadce, pokud to nepovolí nebo pokud to neodmítne.
4. Odešlete žádost o odstranění s oceněním a standardními dokumenty. Pokud je hodnota krátká, můžete zaujmout silnějšími kompozicemi nebo počkat, až se uzavřou nové slevy v okolí, a zkusit to znovu.

Refinancujte na půjčku bez PMI

Refinancování může PMI okamžitě vymazat, pokud je vaše nová výše půjčky ≤ 80 % schválené hodnoty. To může snížit vaši sazbu a platbu. Může také změnit váš termín nebo odemknout výplatu. Buďte opatrní s cash-outem, protože to může zvýšit LTV a vrátit PMI.

Jak zjistit, zda refi porazí čekání

1. Úspora výpočetních prostředků vs. náklady. Sečtěte novou splátku jistiny a úroků, jakoukoli změnu sazby a celkové náklady na uzavření (body, původ, titul, ocenění, předčasně splacené).
2. Zlomové měsíce se rovnají celkovým nákladům děleným měsíčními úsporami. Pokud plánujete zůstat déle, než je bod zvratu, může být lepší volbou refinancování. To platí i v případě, že vaše současná míra není výrazně vyšší.
3. Zvažte LPMI a FHA: Pokud má vaše současná půjčka v sazbě zabudované MI splácené věřitelem nebo máte půjčku FHA s dlouhodobou minimální trvanlivostí, může se refinancování na konvenční půjčku bez PMI rychle vyplatit.

Spusťte rychlé "co kdyby" s kalkulačkou automatického refinancování a porovnejte "ponechte si půjčku a zrušte na 80 %" versus "refi nyní bez PMI".

Extra platba a strategie přepracování

Ne vždy potřebujete úplné refinancování, abyste urychlili odstranění PMI:

• Cílená dodatečná jistina: Odešlete jednorázovou částku s pokyny, která se vztahuje pouze na jistinu.
• Přepracování úvěru: Po jednorázové platbě někteří správci přepočítají vaši měsíční splátku. Za tuto službu si účtují malý poplatek.

Systém bude vaši novou platbu odvíjet od nižšího zůstatku. Úroková sazba a datum splatnosti zůstanou stejné. Recast vám může pomoci překročit 80% LTV a využívat nižší měsíční splátky bez nákladů na refi.

Chcete-li zjistit, jak dodatečná splátka ovlivní vaši půjčku každý měsíc, použijte kalkulačku reverzní amortizace. Tento nástroj ukazuje, jak rychle můžete dosáhnout limitu PMI.

Půjčky kryté vládou: FHA, USDA a VA

Tyto půjčky nepoužívají "PMI" stejným způsobem, takže pravidla pro odstranění se liší:

1. FHA: Platíte pojistné za pojištění hypotéky (MIP). V závislosti na čísle případu, datu a akontaci může být MIP po celou dobu trvání úvěru. Mnoho dlužníků ji odstraní refinancováním do konvenční půjčky poté, co splní požadavky na úvěr, příjem a vlastní kapitál.
2. USDA: Platí se poplatek za záruku předem a roční poplatek. Tyto poplatky fungují jinak než PMI. Ověřte si, zda je konvenční refinancování lepší, jakmile budete mít dostatek vlastního kapitálu.
3. VA: Neexistuje žádný měsíční PMI. Většina dlužníků platí jednorázový poplatek za financování. Některá postižení spojená se službami a další výjimky se tohoto poplatku zříkají. Pokud plánujete nákup VA nebo refi, odhadněte celkový dopad na náklady pomocí kalkulačky poplatků za financování VA.

Investiční nemovitosti a druhé domovy

Očekávejte přísnější standardy pro odstranění jiných než primárních rezidencí – často nižší cílové LTV, úplné ocenění a neposkvrněnou platební historii. Pokud se rozhodujete mezi "splatit, ocenit nebo refi", zkontrolujte vliv na cash-flow odstranění PMI. Použijte kalkulačku návratnosti investic do pronájmu nemovitosti a podívejte se, jak se mění měsíční čísla před a po.

Telefonní skript můžete číst slovo od slova

"Dobrý den, ptám se na odstranění PMI pro půjčku #[XXXX] na [Adresa nemovitosti]."

S aktualizovaným oceněním je můj LTV asi 80 %, takže jsem způsobilý.

Jaké metody oceňování přijímáte? Využíváte AVM, BPO nebo komplexní ocenění? Kdo tento proces iniciuje? Jaká pravidla platí pro koření nebo platební morálku?

Jaké dokumenty ode mě potřebujete a jaký je předpokládaný časový harmonogram po odeslání?"

Použijte tento hovor pro získání správné poštovní nebo nahrávací adresy pro váš požadavek. Můžete také potvrdit jakýkoli proces ocenění, který potřebujete.

Tři příklady z reálného světa

Předčasné zrušení prostřednictvím malého navýšení

Zůstatek 324 000 USD na původní hodnotě 400 000 USD = 81 % LTV. Dlužník zaplatí jistini 4 000 USD, čímž se LTV zvýší na 80 %, a odešle balíček požadavků.

Další cyklus prohlášení uzavírá PMI. Ušetřete 165 $ měsíčně. Návratnost hotovosti je do 24 měsíců z úspor PMI. Pokles sazeb a pozdější refinancování to urychlí.

Odebrání na základě ocenění

Kupte si dům za 380 000 $ s 5% počáteční splátkou. Po dvou letech a modernizaci kuchyně střední třídy podporují compy 430 000 $.

Zůstatek 356 000 USD, nové LTV ~82,8 %. Dlužník zaplatí jednorázovou částku 11 000 USD, aby dosáhl 80 % současné hodnoty, a věřitel PMI odstraní do 30 dnů. Ušetřete 190 $ měsíčně; se zotaví za 58 týdnů.

Refi poráží čekání

Současná půjčka 420 000 USD při 6,25 % s PMI 210 USD. Nová nabídka refinancování s úrokem 5,5 % zahrnuje náklady ve výši 6 000 USD a aktualizovaný zůstatek s 80 % LTV. Platba klesne o 235 USD/měsíc a PMI zmizí. Bod zvratu je přibližně 26 měsíců; Dlužník plánuje zůstat 7+ let → je výhodné refinancování.

Mýty vs. fakta

Mýtus: "PMI automaticky klesá na 80 %."

Skutečnost: 80 % je prahová hodnota požadavku; 78 % je automatický koncový bod.

Mýtus: "Abyste se zbavili PMI, musíte refinancovat."

Fakt: Ne, pokud se můžete kvalifikovat pro odstranění na základě 80% žádosti nebo pravidel pro ocenění aktuální hodnoty.

Mýtus: "Všechna ocenění jsou stejná."

Fakt: Váš obsluhovatel rozhodne, zda je AVM/BPO přijatelný, nebo zda potřebujete úplné posouzení.

Mýtus: "Doplatky moc nepomohou."

Fakt: Malá, cílená splátka jistiny může snížit vaše LTV pod 80 % a zastavit PMI o několik měsíců dříve.

Závěr

Eliminace PMI není otázkou náhody – je to proces. Začněte tím, že se ujistíte, že splňujete to podstatné. Měli byste mít aktuální splátky, vlastnit dům a nemít žádná podřízená zástavní práva.

Dále vyberte nejrychlejší a nejjednodušší volbu pro vaše okolnosti. Pokud se vaše LTV blíží 80 %, požádejte o zrušení PMI. Tímto způsobem můžete přestat platit o měsíce dříve, než čekat na 78% automatické ukončení.

Pokud se hodnota vašeho domu zvýšila nebo jste provedli vylepšení, získejte nový odhad. Může zobrazit aktuální hodnotu a pomoci při dřívější eliminaci PMI.

Když se čísla sečtou, může být velmi užitečné refinancování na konvenční půjčku. To platí zejména pro LPMI nebo FHA MIP. Tato možnost vám může pomoci vyhnout se PMI a okamžitě ušetřit peníze.

Zacházejte s tím jako s krátkým projektem:

1. Vyberte si svou cestu (80 % žádostí, 78 % automaticky, na základě hodnocení nebo refi).
2. Spočítejte si to (rentabilita, LTV a načasování návratnosti).
3. Sestavte svůj balíček (doklad o obsazenosti, výpisy, doklady o pojištění/daních, případně ocenění).
4. Zašlete dopis a pokračujte v něm, dokud nebudete mít písemně stanoveno datum zrušení.

Pamatujte, že malé pohyby často dělají největší rozdíl. Cílená splátka jistiny vás může dostat pod 80 % LTV. Dobře načasované hodnocení může snížit PMI na měsíce. Správně strukturované přepracování nebo refinancování může resetovat vaši platbu a zcela odstranit pojistné.

Pomocí výše uvedených kalkulaček můžete modelovat LTV, platební lhůty, scénáře refinancování a dlouhodobé náklady během několika minut. S jasným plánem a správnými čísly se PMI může změnit z měsíční zátěže na skutečné úspory. To uvolní peníze pro váš další cíl. Můžete jej použít ke splacení jistiny, financování renovací nebo vytvoření nouzové rezervy.