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Calcolatore APR mutuo: costo reale con commissioni e punti

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Calcolatore del TAEG del mutuo

Utilizza il calcolatore qui sotto per i prestiti ipotecari negli Stati Uniti

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Table of Contents

Confronta le offerte fisse, FHA e ARM in base ad APR reale

Quando si confrontano i mutui immobiliari, il tasso di interesse racconta solo metà della storia.

Mostra il vero costo annuo del prestito.

Come funziona

Il calcolatore utilizza la formula standard per il pagamento del mutuo:

M = P × r_m / (1 − (1 + r_m)^(-n))

  • P = importo del prestito
  • r_m = tasso di interesse mensile (annuale ÷ 12)
  • n = pagamenti totali

Quindi si adegua a commissioni, punti e assicurazione:

Net0 = P − (punti × P) − commissioni_anticipate

P_fin = P + commissioni_finanziate

Il TAEG è il tasso annuo che bilancia i flussi di cassa effettivi:

VAN(i) = Net0 + Σ [−(M + PMI) / (1 + i/12)^t] = 0

Questo metodo di tasso di rendimento interno garantisce che tutti i costi siano inclusi.

👉 Vuoi vedere in anteprima i pagamenti senza commissioni?

Elenco tariffe APR (mutuo)

Di solito incluso:

  • Originazione, elaborazione e sottoscrizione
  • Punti sconto/originazione
  • PMI o FHA MIP

Di solito escluso:

  • Assicurazione del titolo, perizia, stima
  • Tasse sulla proprietà depositate in garanzia e assicurazione dei proprietari di case
  • Quote HOA, servizio di terze parti

APR mutuo FHA

Ti chiedi come viene calcolato il TAEG sui mutui FHA?

Calcolatore APR mutuo a tasso variabile

Per gli ARM si applica la stessa formula, ma il flusso di pagamento viene proiettato utilizzando:

  • Tasso fisso iniziale
  • Indice + margine dopo il ripristino
  • Limiti alle modifiche
  • Tutti i punti e le commissioni

Ecco perché il calcolatore TAEG mutuo a tasso variabile ti offre una visione più realistica rispetto ai soli tassi teaser.

Scenari di esempio

  • Convenzionale (punti + PMI): Casa da $ 300.000, in calo del 5%, 30 anni fisso al 6,25%, 1 punto + commissioni da $ 1.500, PMI fino all'80% LTV → TAEG ~6,8–7,1%.
  • Prestito FHA: Stesso prestito, finanziato dall'UFMIP + MIP annuale mensile → TAEG sale al di sopra del tasso nominale.
  • ARM (5/6): 5,99% di introduzione, margine + massimali, commissioni del prestatore → L'APR riflette probabili aggiustamenti futuri, superiore al tasso di introduzione.

APR vs tasso di interesse vs APY

Feature Interest Rate Mortgage APR APY
Cost of borrowing only ✔ ✔ ✘
Includes fees & points ✘ ✔ ✘
Includes PMI/FHA MIP ✘ ✔ ✘
Shows compounding on savings ✘ ✘ ✔

Confronta due offerte

Offerta A: Tariffa più bassa ma commissioni/punti elevati.

Offerta B: Tariffa leggermente più alta ma commissioni minime

Questo calcolatore mostra quale ha il TAEG più basso e il costo totale: verifica incrociato con il calcolatore del prestito per confronti non ipotecari.

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Disclaimer

Questo calcolatore fornisce solo stime.

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Domande frequenti

  • I punti aumentano il costo iniziale; Il TAEG lo distribuisce, quindi spingono l'APR più alto a meno che tu non tenga il prestito abbastanza a lungo.

  • Di solito sì, a meno che non si applichino commissioni o PMI.

  • Sì, entrambe sono spese finanziarie e aumentano il TAEG.

  • Non sempre. Se venderai o rifinanzierai presto, meno commissioni iniziali potrebbero risparmiare di più.